¿Conviene construir? Casas terminadas con terreno ya cuestan menos que hacerlas desde cero

Construir la casa propia fue durante décadas una alternativa para quienes ya tenían un terreno y podían avanzar con la obra por etapas. Sin embargo, los actuales costos de materiales y mano de obra están modificando esa ecuación y generan una pregunta cada vez más frecuente: ¿sigue siendo conveniente construir desde cero o hoy resulta más barato comprar una casa terminada?

Los valores dependen de la ubicación, calidad de construcción, sistema utilizado y terminaciones. Aun así, diferentes referencias del sector muestran que el costo de levantar una vivienda continúa siendo elevado en Argentina. En Río Grande, el presidente del Colegio de Martilleros y Corredores, Mauricio Saavedra, había ubicado el costo del metro cuadrado de construcción —materiales y mano de obra— entre USD 900 y USD 1.000 ya en 2024.

La paradoja es que una vivienda usada no necesariamente vale lo que costaría volver a construirla: su precio depende de cuánto está dispuesto a pagar hoy el mercado.

Río Grande: cuando los números muestran la diferencia

Las publicaciones inmobiliarias actuales permiten encontrar ejemplos concretos.

Una vivienda ubicada en INTEVU aparece publicada en USD 60.000. La propiedad cuenta con 124 m² cubiertos, dos dormitorios, dos baños y un terreno de 111 m². La publicación informa una antigüedad de 30 años y califica su estado como bueno.

Tomando solamente como referencia un costo de construcción de USD 900 a USD 1.000 por m², reproducir actualmente una superficie de 124 m² representaría aproximadamente entre:

• 124 m² a USD 900: USD 111.600.
• 124 m² a USD 1.000: USD 124.000.
• Casa usada publicada: USD 60.000, con terreno incluido.

La comparación no significa que ambas viviendas tengan idéntica calidad constructiva, antigüedad o terminaciones. Pero muestra la magnitud de la diferencia entre el precio de mercado de determinadas propiedades usadas y el costo estimado de construir nuevamente esa superficie.

Otro ejemplo aparece en Barrio Danés. Una casa de 50 m² cubiertos sobre un terreno de 286,87 m² está publicada en USD 53.000. El aviso señala que cuenta con servicios, planos y escritura y que el precio es negociable.

En el mercado local también aparecen terrenos sin construcción desde aproximadamente USD 15.000, aunque los valores cambian considerablemente según ubicación, superficie y servicios.

¿Cómo puede una casa costar menos que construirla?

La explicación está en que precio inmobiliario y costo de reposición no son lo mismo.

El costo de construcción refleja cuánto dinero se necesita actualmente para comprar materiales, contratar mano de obra y ejecutar una vivienda. El precio de una propiedad usada, en cambio, está determinado por la oferta y la demanda, la necesidad del vendedor, ubicación, antigüedad, estado, documentación y capacidad de compra existente en el mercado.

Por eso una vivienda cuyo costo de reconstrucción podría superar ampliamente los USD 100.000 puede ofrecerse por USD 60.000 si ese es el valor que el mercado está dispuesto a reconocer.

Esto también significa que tener el terreno no garantiza automáticamente que construir sea la alternativa más económica.

¿La apertura de importaciones puede cambiar la ecuación?

Argentina avanzó durante los últimos años con modificaciones en su política comercial, simplificación de procedimientos y cambios arancelarios para diferentes productos e insumos.

Una mayor competencia de productos importados puede presionar a la baja determinados precios y ampliar las alternativas disponibles para equipamiento, terminaciones o algunos insumos. Sin embargo, no todo el costo de una vivienda es importable.

La mano de obra, movimiento de suelo, instalaciones, transporte, profesionales, hormigón y múltiples tareas realizadas localmente continúan teniendo un peso importante. En Tierra del Fuego se agrega además una variable particular: las distancias, la logística y las condiciones climáticas que debe soportar una vivienda.

Por eso, una apertura de las importaciones no implica automáticamente una reducción equivalente del precio final del metro cuadrado construido.

Comprar tampoco siempre significa ahorrar

Que existan propiedades por debajo del costo de construcción no significa que cualquier vivienda usada sea una oportunidad.

Antes de comparar deberían contemplarse:

• Estado estructural de la propiedad.
• Antigüedad.
• Aislación térmica.
• Estado del techo y posibles filtraciones.
• Instalaciones eléctricas, de agua y gas.
• Sistema de calefacción.
• Planos, escritura y situación dominial.
• Gastos necesarios para refacciones.
• Ubicación y servicios disponibles.

Una casa económica que necesite una remodelación integral puede terminar acercándose al costo de una construcción nueva.

También hay una diferencia fundamental: los precios de los portales inmobiliarios son valores de publicación y no necesariamente representan el precio definitivo al que se concreta una operación.

Una ecuación que cambió

Los ejemplos disponibles en Río Grande muestran que la afirmación que comenzó a circular tiene una base real: existen viviendas terminadas, con terreno incluido, cuyo precio publicado por metro cuadrado está considerablemente por debajo de lo que costaría construir actualmente una superficie equivalente desde cero.

No ocurre con todas las propiedades ni puede trasladarse automáticamente a todas las ciudades de Argentina. La calidad de la construcción, el estado de conservación y el valor del terreno pueden modificar completamente la comparación.

Pero la diferencia plantea un cambio importante para quienes proyectan acceder a una vivienda: antes de comenzar una obra, incluso teniendo terreno propio, comparar el presupuesto completo de construcción con las propiedades terminadas disponibles en el mercado puede revelar diferencias de decenas de miles de dólares.

En Río Grande, al menos en algunos casos actualmente publicados, los números muestran algo que años atrás podía parecer difícil de imaginar: comprar lo que ya está construido puede costar menos que volver a construirlo.